Спор о том, стоит ли покупать квартиру именно сейчас или ещё подождать «обвала рынка» и демпинга от застройщиков всё чаще зажигался в редакции Free Тайм. И мы предпочли посвятить время делу и задать горящие вопросы признанному эксперту в области недвижимости ИРИНЕ ВАЛЕНТИНОВНЕ ИГНАТЬЕВОЙ — директору департамента маркетинга, рекламы и реализации компании «КомСтрин», которая, к нашей удаче, как раз посещала свои актуальные объекты в Екатеринбурге.
Ирина, как Вы оцениваете ситуацию на рынке недвижимости?
— Ничего нового не происходит в этой жизни, а, так или иначе, оборачивается следующим витком развития. Компании «КомСтрин» уже 15 лет. И предыдущие кризисные моменты мы пережили. Сделали выводы. Времена, конечно, не самые простые. Но жизнь не останавливается с каким-то очередным сложным этапом, когда компания правильно рассчитывает свои силы.
То есть, вам удалось подготовиться к этому кризису?
— Не могу сказать, что мы как-то специально готовились. Когда компания хочет жить, она изначально вырабатывает для себя стратегию. Нами были приняты определённые антикризисные принципы: чёткое отслеживание себестоимости проекта, аккуратная работа с финансовыми инструментами, максимально продуманная программа работы с потребителями и продуктом, чтоб он был востребован на рынке, разработка интересных форматов, которые не загружают объект в части себестоимости, но становятся маркетинговым преимуществом. Такой подход позволяет преуспевать в любом экономическом пространстве.
Мы создаём такие продукты и используем такие финансовые инструменты, чтоб была возможность купить. Наши любимые объекты в Екатеринбурге – это «Карасьеозёрский-2» — мультиформат, в котором мы пошли на ряд экспериментов и с площадями, и с потребительскими характеристиками, и с ценами, в приятном для потребителя аcпекте. Такие решения позволяют делать покупку более демократичную или более дорогую, в зависимости от потребности клиента. Это жилые комплексы в городе: «Времена года», который мы сейчас заканчиваем, комплекс эконом-класса «На Алтайской» на Уктусе, и новый объект комфорт-класса в районе Академического в формате «живи и работай рядом», где присутствует и коммерческая, и жилая застройка.
Всё должно быть комфортно для потребителя. Правильные площади, правильный формат, правильная среда обитания и её интересное зонирование. Это то, что даёт маркетинг.
Применяет ли компания какие-то особые финансовые инструменты?
— Если говорить о финансовых инструментах, то в этом году застройщикам серьёзно помогла государственная программа поддержки ипотеки. В прошлые годы у нас ипотеки было 50-60%, а в 2015 по некоторым объектам этот показатель вырос до 90%. Появилась возможность договориться с банками и вернуться с 15% к 10-11% и даже выйти на 9% на весь срок кредитования, а не только на первый год. Это, наверное, самый интересный инструмент для того, кто хочет купить новостройку, в настоящий момент. Когда мы ещё в следующий раз сможем выйти с таким предложением, пока не понятно. Программа формально действует до 1 марта 2016 г. Как застройщик, мы активно работаем с банками и внимательно следим за изменениями и пользуемся выгодными финансовыми инструментами, которые они предлагают.
Откройте ваш секрет выживания в непростые в экономическом отношении времена?
— Особенно важный момент – контроль себестоимости. Это профессиональная работа с закупками и особенно с проектами, чтобы сохранять качество и держать конкурентные цены. Себестоимость закладывается не столько генподрядом, сколько самим проектом. У нас очень высокие требования к опыту проектировщиков – проект должен быть гарантированно качественно проведён от старта до завершения, находясь в одних руках. Нам очень важна креативность, поскольку мы строим индивидуальное жильё, у которого должно быть своё лицо. Нам интересно создавать выдающийся оригинальный продукт.
Стоит ли ждать ещё большего снижения цен на недвижимость?
— С точки зрения грамотного управления проектом, в текущей ситуации, я даже могу сказать за всех застройщиков, снижать цены уже некуда. Сейчас самое время покупать. Дешевле уже не будет. Себестоимость проекта состоит из определённых блоков: цены на землю, цен на подключение к коммуникациям, материалов, работ и так далее. Их стоимость не просто не поменялась, а выросла, по понятным причинам. И процессы значительно усложняются. Недавно изменились требования по социальной нагрузке – повысились обязательства по строительству объектов социально инфраструктуры. Всё это только удорожает строительство.
Что может подешеветь? Условно, это стоимость работ. Или застройщики начнут использовать материалы низкого качества – но такие дома будет невозможно сдать. Вот и все. Круг замкнулся. Поэтому наиболее выгодный момент для приобретения недвижимости в собственность я вижу именно сейчас. Снижать цену уже некуда, по факту цены достигли так называемого «дна». Тем более покупать лучше пока есть возможность использовать выгодные финансовые инструменты. Такая ситуация на рынке может больше не повториться.
А как же импортозамещение?
— Мы ещё в 2008 году импортозаместились. И мы же хотим сделать жильё комфортным. Поэтому в приоритете у нас качество, а не только страна-производитель.
Многоквартирные дома в «Карасьеозёрском» — это антикризисное предложение?
— Нет. Эта идея реализована, потому, что не все готовы ухаживать за приусадебным участком и домом. Люди становятся более рациональными и мобильными. Поэтому загородные квартиры очень востребованы. Это решение было смелым шагом и нас пытались обвинить в том, что мы нивелируем ценность клубного посёлка. Но на самом деле эти квартиры покупают те, кто уже купил здесь более дорогую недвижимость: коттедж или таунхаус, для своих родственников или друзей. Кроме того, это отличная возможность для молодых людей развиваться и двигаться как жизни, так и в недвижимости. Двигаться шагами: есть возможность и удачная ситуация (как сейчас с дешёвой ипотекой) зайти на однокомнатную квартиру, нужно этим пользоваться и брать однокомнатную. И продолжать движение, расширяться и улучшать условия, основываясь уже на базисе. Такой подход позволяет строить реальные перспективы, не витать в облаках в надежде накопить или дождаться какой-то мифической премии, а планомерно дойти до того уровня, который тебя устраивает.
Выгодно ли вкладывать денежные средства в недвижимость в качестве инвестиций?
— Есть люди, активно использующие различные финансовые инструменты, играющие на рынках, умеющие выигрывать и, обращаю ваше внимание, проигрывать. Недвижимость сейчас стоит рассматривать скорее как инструмент сбережения финансов. Сейчас мы выходим с интересным предложением на начальной стадии строительства новой очереди в «Карасьеозёрском». Конечно, гораздо выгоднее приобретать недвижимость на этом этапе, когда проект даёт маржинальность как минимум 15-20%.
Если вы покупаете недвижимость для себя – это одна история, если же для перепродажи или сдачи в аренду, то совсем другая. Но маржинальность этих рынков также близка к депозитной ставке. Так что ожидать великой инвестиционной привлекательности не стоит. Но сберегательная функция — 100%. И наши объекты все же больше любят для жизни покупать, для себя.
Покупая недвижимость для жизни в «Карасьеозёрском-2», человек вступает в некий клуб?
— По факту так и получается. Главное для людей комфортность проживания. Мы стараемся поддерживать атмосферу и имидж неординарности наших жилых комплексов различными мероприятиями. В этом наша индивидуальность. Мы создаём клубное комьюнити — интересную историю, которая объединяет людей и украшает их жизнь. Для «Карасьеозёрского-2» у нас тоже есть несколько неординарных и ярких игровых задумок, которые очень нравятся жителям посёлка и они охотно приглашают своих друзей, что создаёт для нас дополнительный канал продаж. Такое «сарафанное радио» нам только в плюс.
Планируете ли вы «Карасьеозёрский-3»?
— У нас ещё в «Карасьеозёрском – 2» большие планы. Сейчас как раз начинаем строительство новой очереди. Это очень востребованный формат, который можем развивать и дальше. Мы вышли на рынок Екатеринбурга в 2005 году и уходить не собираемся. Интересные проекты здесь мы реализуем и масштабируем.
